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    BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt
für Q2 2023 / Deutscher Wohn-Investmentmarkt weiterhin schwach, aber
mit leicht positiver Dynamik
Frankfurt/Main (ots) - Das sehr verhaltene Investmentgeschehen des ersten
Quartals setzte sich im zweiten Quartal fort. Damit bleibt das Investmentvolumen
auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten im ersten Halbjahr weiterhin hinter den
Vorjahren zurück, jedoch ist eine leichte Belebung zu verzeichnen. Bundesweit
wurden in den vergangenen sechs Monaten 2,63 Mrd. EUR in größere
Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das
Halbjahresergebnis des Vorjahres mit 63 % deutlich verfehlt. Auch der
langjährige Durchschnitt wurde um 69 % unterschritten. Eine sich abzeichnende
erste Zinspause im Herbst dürfte für eine spürbar höhere Marktdynamik zum
Jahresende und insbesondere im kommenden Jahr sorgen. Dies ergibt eine Analyse
von BNP Paribas Real Estate.

"Nach Ende des ersten Halbjahres 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf
nur rund 2,63 Mrd. EUR. Somit wurde das schlechteste erste Halbjahr seit 2011
verzeichnet. Die Investitionsaktivitäten auf den deutschen
Wohn-Investmentmärkten haben auch im zweiten Quartal nicht wesentlich an Fahrt
aufnehmen können. Neben einigen makroökonomischen Unsicherheiten haben die
erschwerte bzw. verteuerte Fremdkapitalfinanzierung - befördert durch den
straffen Zinsanhebungszyklus - weiterhin für ein sehr verhaltenes
Transaktionsgeschehen gesorgt. Die Preisfindungsphase ist dabei noch nicht
abgeschlossen, sodass zwischen Kauf- und Verkaufsgesuchen größtenteils noch
Preisdifferenzen bestehen. Es mangelt daher weiter an der Realisierung von
marktbereitenden großvolumigen Deals. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass
solche Phasen selten lange andauern. Als erstes Anzeichen dafür, dass bereits
einige neue Käufer versuchen, in den Markt einzutreten, kann der hohe Anteil von
US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Spätestens im kommenden Jahr dürfte
ein Großteil der notwendigen Bewertungskorrekturen und Preisanpassungen
stattgefunden haben. Durch gesunde Fundamentaldaten, günstigere
Bewertungsrelationen und der "Fear of missing out", dürfte wieder frisches
Kapital in die deutschen Wohn-Investmentmärkte fließen", fasst Christoph
Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas
Real Estate GmbH, die weiteren Aussichten zusammen.

Großvolumiges Segment gewinnt wieder Anteile, Markt jedoch weiter kleinteilig

Sehr geringe Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment sind ein Grund für
das niedrige Gesamtvolumen. Das Segment über 100 Mio. EUR kommt zwar auf einen
relativ hohen Umsatzanteil von

41 %, absolut betrachtet sind jedoch vier registrierte Großtransaktionen mit
einem kumulierten Volumen von 1,08 Mrd. EUR im langjährigen Vergleich sehr wenig
(Ø 10 Jahre: 5,03 Mrd. EUR). Hingegen zeigt sich das Segment der mittelgroßen
Deals (50-100 Mio. EUR) mit einem Anteil von 21 % deutlich lebhafter

(Ø 10 Jahre: 17 %). Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal betrug nur
rund 35 Mio. EUR. Somit ist der Markt nach wie vor wesentlich kleinteiliger als
in den vergangenen Jahren.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte am gefragtesten

Das Fehlen von institutionellen Investoren am Markt und das geringe
Investitionsvolumen hat auch seine Spuren in den Anteilen der einzelnen
Assetklassen hinterlassen. Bestandsportfolios mit großem Volumen dominieren
gewöhnlich das Investmentgeschehen (10-Jahresdurchschnitt: 52 %), kamen jedoch
im ersten Halbjahr auf gerade einmal knapp 11 %. Ältere Bestandsobjekte waren
mit einem Anteil von 46 % verhältnismäßig stark gesucht (Ø 10 Jahre: 17 %). Auch
Projekte bzw. Forward Deals kommen ebenfalls auf einen weit
überdurchschnittlichen Anteil von gut 40 % (Ø 10 Jahre: 24 %). Nach wie vor
scheinen Investoren zunächst ihre älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um sich
größeren Risiken in ihren Portfolios zu entledigen.

US-amerikanisches Kapital kommt zurück

Als ein positives Zeichen für neue attraktive Opportunitäten auf den deutschen
Wohn-Investmentmärkten kann die Rückkehr von US-amerikanischem Kapital gewertet
werden. Während im ersten Quartal amerikanische Käufer dem Markt weitestgehend
ferngeblieben sind, wurden im zweiten Quartal immerhin zwei großvolumige
Transaktionen verzeichnet. US-amerikanisches Kapital kommt mit rund 22 % auf
einen weit überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 6 %). Ebenfalls waren
Käufer aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von knapp 17 %
überdurchschnittlich vertreten. Hingegen kommen deutsche Käufer auf einen Anteil
von gut 58 %. Für gewöhnlich dominiert deutsches Kapital noch deutlicher den
deutschen Wohn-Investmentmarkt (Ø 10 Jahre: 75 %). Die beiden stärksten
Käufergruppen Investment Manager und Family Offices steuerten mit 26 % (Ø 10
Jahre: 9 %) bzw. 22 % (Ø 10 Jahre: 4 %) weit überdurchschnittliche Anteile zum
Investmentvolumen bei. Im Wesentlichen dürfte die nach wie vor hohe Ausstattung
mit Eigenkapital das rege Kaufinteresse dieser beiden Käufergruppen erklären. In
den letzten zehn Jahren sorgten für gewöhnlich Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre:
32 %) für eine starke Nachfrage. Im ersten Halbjahr konnte jedoch kein einziger
Deal verzeichnet werden. Diese Investoren wurden vielmehr auf der Verkäuferseite
aktiv, z. T. aufgrund von notwendigen Verkäufen durch Bewertungskorrekturen
sowie einer deutlich verteuerten Beschaffung von Fremdkapital.

Berlin und München relativ stark, Investments weiterhin vorwiegend in A-Städten

In den ersten sechs Monaten suchten Investoren besonders stark das solide
Investmentumfeld der A-Städte auf. Auf diese entfiel ein Anteil von knapp 67 %
(Ø 10 Jahre: 42 %). Die Bundeshauptstadt dominiert nicht mehr so stark den Markt
wie noch im ersten Quartal, kommt aber mit 790 Mio. EUR immer noch auf einen
überdurchschnittlichen Anteil von 30 %. Berlin erreicht somit einen Anteil, der
rund 10 Prozentpunkte höher als im Vorjahr und gegenüber dem langjährigen
Durchschnitt liegt. Hingegen nicht ungewöhnlich ist, dass Hamburg, Frankfurt,
Köln und Düsseldorf jeweils nur auf Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich
kommen. Ein deutlich positiveres Signal sendet München mit einem weit
überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 24 %. Mit rund 621 Mio. EUR wurde im
ersten Halbjahr in München das zweithöchste Volumen (nach 2021) der letzten zehn
Jahre investiert. Wesentliche Anteile daran hatten die beiden Großdeals: Vonovia
veräußerte mit den "Gmunder Höfen" zwei Neubauprojekte in Obersendling und die
Stadt München hat 23 Mehrfamilienhäuser (Bestand) in Schwabing-West erworben.

Weiterer Anstieg der Netto-Spitzenrenditen gegenüber Q1 2023

Parallel zu den Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank hat sich auch
die Fremdkapitalfinanzierung weiter verteuert. Gleichzeitig legten auch die
Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im zweiten Quartal nochmals spürbar zu.
Der Anstieg gegenüber dem ersten Quartal 2023 bewegte sich im Bereich zwischen
35 und 50 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,35 %).
Dahinter rangieren bei 3,40 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für die
beiden günstigsten Standorte Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,50 %
angesetzt.

Perspektiven

"Das erste Halbjahr ist ein Beleg für die weiter andauernde Preisfindungsphase
auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt. Dennoch zeigen erste marktbereitende
Deals, wie bspw. der Vonovia-Deal in München, dass sich Käufer- und
Verkäuferseite wieder annähern. Die jüngsten Aussagen der EZB lassen erkennen,
dass das 2-%-Inflationsziel oberste Priorität genießt. Trotz der
Entschlossenheit der Währungshüter ist davon auszugehen, dass ein Großteil im
Zinserhöhungszyklus bereits vollzogen wurde. Aufgrund des zu erwartenden
Rückgangs der Inflation ist im zweiten Halbjahr nur noch mit kleineren
Zinsschritten bzw. einer Zinserhöhungspause zu rechnen. Gleichzeitig dürfte in
den kommenden Monaten ein erster Gewöhnungseffekt eintreten. Investoren werden
langsam das sich stabilisierende Zinsniveau als neue Realität akzeptieren und
wieder in den Investitionsmodus umschalten. Denn die Fundamentaldaten auf der
Nachfrageseite, die sehr geringen Neubauvolumina sowie deutliche
Mietpreissteigerungen und wieder steigende Mietrenditen dürften perspektivisch
für einen deutschen Wohn-Investmentmarkt mit relativer Stärke sprechen. Aufgrund
des schwachen ersten Halbjahrs und weniger großvolumiger Transaktionen ist für
2023 noch mit einem unterdurchschnittlichen Investmentvolumen zu rechnen.
Spätestens 2024 dürften jedoch die Karten neu gemischt werden, gesunde
Preisanpassungen nachgeholt worden sein und wieder frisches Kapital in
Wohnimmobilien fließen", fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten
zusammen.

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Chantal Schaum
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